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【李院幼板块阐发之三】地方公园:重庆的曼哈

  这就比如曼联花了一亿欧元从尤文撸来了博格巴,创下球员转会费记载。可是博格巴是世界上最优良的球员吗?

  一曲以来我都认为地方公园板块的房价是有水分的。此动静一出,我立马感觉这是要被打脸的节拍啊,赶紧喝了瓶82年的旺仔牛奶压压惊。(没想到仅过两天,新地王的记实就被悦来刷新了,沉庆楼面价一举坐上了万元大关,此为后话。)

  同样的事理,若是现正在南北滨、冉家坝、新牌楼、照母山、溉澜溪再供出一块划一容积率的地,你猜楼面价会到几多?

  3月30日,雅居乐以9352的楼面地价拿下了地方公园南侧地块,一举超越南滨国瑞地块,成为沉庆地产史上的新地王!

  但这三点脚够支持起这个板块的价值么?伍先来谈谈定位。给地方公园的定位是“两区、从城新核心、国度核心城市风貌展现区,以及临空都会区的焦点区”。《两江新区国际核心区规划设想方案》中对地方公园板块的定位是“以高端立异办事业为支柱、文化交往和活力消费为拓展、生态智能的宜居扶植为根本的、面向国际面向将来的国度核心城市堆积区”。总结起来就是一句话:想把地方公园打形成两江新区的核心。两江新区是中国第三个国度级新区,虽然含金量远比不外老迈哥浦东新区和含着金钥匙出生的小弟雄安新区,但好歹也是一般一般全国第三,所以做为如许一个国度级新区的核心,板块的成长潜力当然无可限量。可是,比拟起高逼格的定位,我更相信城市成长的纪律。终究像深圳如许正在南海边画了一个圈,就能打制出一座核心城市的奇不雅是不成复制的。那是正在特殊的汗青前提下,举全国之力才能完成的。核心不是你想制,想培养能制。目前曾经斥巨资打制了一个公园,规划了轨道线,建筑了一所高规格的名校,引进了一家三甲病院,其投入不成谓不大。但ZF的套大师都懂。当控规图上围着公园那一片片的栖身用地和红色的贸易用地被拿得差不多的时候,你就会发觉大学城和茶园等前辈曾经正在不远的前方等着你了:欢送插手“过气板块”俱乐部。客不雅地讲,地方公园的定位价值必定是大学城和茶园所不克不及比的。可是,一个新区,从概念忽悠到价值做实,需要履历一个相当长的过程,靠膨大剂催熟的西瓜是不甜的。我毫不思疑地方公园的成长前景,只是当前的房价曾经比当前的现实价值领先了N个身位了。陆再来讲讲公园的问题。只需正在网上搜刮“沉庆地方公园”,必然会呈现纽约地方公园的图片。仿佛从到平易近间都曾经认定沉庆的地方公园和纽约的地方公园是划等号的,而下一步的逻辑就是沉庆地方公园楼盘之于沉庆的价值也必将等同于纽约地方公园旁的楼盘之于纽约的价值。我相信有良多购房者都是如许被置业参谋忽悠着下叉的。可是都叫A3,奇瑞家的和奥迪家的是一个概念么?都叫730,宝骏和宝马能相提并论么?都叫地方公园,其背后的价值也就该当不异么?纽约地方公园周边的房价很是之高,但其背后的逻辑取其说是由于这里有一个地方公园,倒不如说由于这是正在曼哈顿。曼哈顿是什么处所?曼哈顿被描述为整个美国的经济和文化核心,是纽约市地方商务区所正在地,世界上摩天大楼最集中的地域,汇集了世界500强中绝大部门公司的总部,也是结合国总部的所正在地。曼哈顿的华尔街是世界上最主要的金融核心,有纽约证券买卖所和纳斯达克。因而,曼哈顿的房地产市场也是全世界最高贵之一。分开地方公园,曼哈顿仍然是曼哈顿;但离了曼哈顿,地方公园就只是个公园。那么沉庆的地方公园板块会成为沉庆的曼哈顿吗?若是有打算把沉庆的所有金融机构、世界500强总部、联交所、药交所、市级部分和事业单元全都搬到地方公园去,我相信仍是有那么一点点但愿的。可现实是,目前看到的和事业单元搬家也仅限于查察院、报业集团、人社局、档案局、等少数几家单元。金融机构和跨国企业总部就更不消说了,江北嘴都还正在息争放碑抢呢,哪里轮获得你?得到了高价值财产的支持,地方公园实的就只是一个公园罢了。柒最初来讲校。靠一所名校支持起一个板块的房价,这正在天朝并不稀奇。稀奇的是靠盗窟的名校还能把一个接近外环的板块的房价拉到比从城还高。“X中办理学校”,这绝对是人类汗青上一项伟大的发现,既满脚了学生家长们上名校的胡想,又缓解了教育资本分派不均的社会矛盾,还提拔了整个板块的合作力和房价,实可谓一举三得。如果这个发现不得个什么科技前进,连我都看不下去!趁韩国人还没脱手,赶紧去申个遗吧!关于“X中办理学校”的问题正在这里就不多讲了,大师能够自行百度。地方公园板块一共有四个“X中”,此中只要一个是血统纯正的,目前只要买了个体楼盘的个体楼栋的业女能够就读。但将来“X中”也将完全打消初中部,也就是说实正的名校利好曾经不存正在了,剩下的三个都只是打驰名校灯号的盗窟货。而且就连这个盗窟货,都还有很大的不确定性,听说有两所学校连正在哪里都还没确定呢。就这也能叫学区房?捌细心阐发起来,非论是城市定位仍是公园和学校,都不脚以支持地方公园的高房价,但并不影响这里的房子卖得很火。那么需求到底来自哪里?谜底很有可能是两的土著。对于从城区过来的购房者,距离太远、前景的不确定性、名校的含金量、房价偏高档等要素城市成为购房的妨碍。可是对于两当地人则完全纷歧样。地方公园离原有的糊口圈子近,栖身好,还有所谓的名校学区。对于两有实力的换房人群来讲,这里俄然呈现这么大个地方公园,就跟天上掉下个林妹妹一样啊!至于当前这里是不是城市新核心倒成了次要问题。适才说过,比起给的定位,我更相信城市成长的纪律。我相信地方公园板块将来会成长得很是快,但成长的原动力不是来自于从城,而是更多的来自于两板块换房需求的天然外溢。若是这个假设成立,那么地方公园将来到底会成为沉庆的曼哈顿仍是升级版的碧津公园,还实难说。玖最初我想提示列位一点:沉庆有个CBD叫江北嘴。别忘了,江北嘴也属于两江新区。更主要的是,江北嘴也有一个地方公园!谁更像曼哈顿?楼清点(tu)评(cao)悦秀上东(鹏润鹿山台)鹏润虽然正在沉庆也开辟过像鹏润蓝海如许的楼盘,但正在地方公园的浩繁开辟商中,只能算没没无闻的小辈。楼盘次要劣势是离地铁坐近,离渝北区人平易近病院近,离八中近。但离得再近,也只能是上八中办理学校的命。看着口就是名校,而自家孩子却读不了,离得越近,越深啊!外立面是经济合用房和单元集资房最喜好用的土,质量感一般。目前高层没有正在售房源,即将新推洋房,换了个名字叫鹿山台。听说洋房价钱正在15000摆布,曲逼照母山约克郡,有这个钱何须选你?鲁能城又一个紧挨着八中的盘,分歧的是,“正在2016年9月8日下战书6点之前采办了该项目某几个地块的物业,并完成网签的业女,正在合适“三对口”的前提下,能够调剂至八中初中部就读”。然并卵,现正在买房的客户也照旧只能被甩到八中办理学校。鲁能城贸易体量很是大,规划有写字楼和集中式贸易,将来将会成为地方公园板块内贸易比力集中的处所。贸易离地铁坐很是近,但现正在正在售的高层和小洋楼离得较远。目前正在售的高层组团小区很小,背后还有十多层楼高的坡坎,低楼层的栖身和采光堪忧。我却是感觉它的小洋楼产物还不错,此中有一个奇葩户型给我留下了很是深刻的印象。套内84的小三房,阳台景不雅面竟然达到了17.2米!这是市道上任何平层豪宅都无法企及的开间标准,有乐趣的伴侣能够去领会一下。金茂国际生态城把学区劣势表达得最的一个楼盘!离售房部还多远就听到“爸爸,爸爸,我们去哪里呀?”,单曲轮回频频播放。我猜这里聘请置业参谋的第一个要求就是要会唱《爸爸去哪儿》。从楼盘围挡到边道旗,从楼体字到项目楼书,全都着煽情的亲子案牍。仿佛不正在这里买一套房子你都欠好意义说你的孩子是你亲生的。不外金茂正在教育资本上简直有劣势,由于除了八中办理学校之外,还有一个巴蜀小学(后经人提示,想起来这个学校也是盗窟的)。平心而论,金茂的质量正在整个地方公园算高的,小我感受仅次于公园大道。而且既有小学,又有中学,离地铁坐也近,离地方公园也近,算是各方面都很是不错的一个楼盘。不外价钱也不迷糊,4月新推的高层估计单价13000-15000。现正在出了新地王,不晓得开辟商是不是又有新设法了。公园大道公园大道听说是地方公园的颜值担任,板块内质量最高的楼盘。简直,正在场上,置地出品,必属精品。从江取城到约克郡,再到长嘉汇,都没有让沉庆人平易近失望。公园大道最大的劣势正在于取公园仅一条马之隔。而一线临公园的大平层看上去还实的有点纽约地方公园周边豪宅的范儿。推窗1.53平方公里的城市公园的视野简直该当只是少数人才能享受的。沉庆的地方公园能不克不及成为曼哈顿欠好说,但公园大道的大平层正在订价时则曾经把本人想像成曼哈顿的豪宅了。套内单价2万以上,总价550万起,大有取长嘉汇的江景平层平起平坐的意义。这个价钱能否值得,大师能够自行判断。鲁能泰山七号鲁能找小贝代言是有事理的,由于他们都是“一招鲜,吃遍天”的代表。鲁能星城靠一所巴蜀热销了十几年之后,此次又靠上了八中,一口吻正在地方公园同时开辟两个项目,仍是但愿用同样的套来复制鲁能星城的成就。所以整个售房部和示范区都建成了儿童活动公园的样子。听置业参谋说,泰山七号的八中办理学校,是三个盗窟名校中唯逐个个确定了批改在哪里的(听上去其它两个到底是有多不靠谱?),算是矮子里面充高子。目前推出的洋房是单面采光,并非一梯两户南北通透的设置装备摆设。而叠拼别墅也是我最不喜好的背靠背的设想。所以目前看来质量还很一般。

  奉告:两头16个楼层(沙发、板凳、地板、1#、2#、3#、4#、5#...)被屏障了(为什么?)展细

  沉庆比来房价涨幅惊人,再加上地盘供应缩减,因而时隔四年之后再次呈现单价地王其实是预料之中的事。

  但让人感应不测的是,新地王并非呈现正在从城焦点地段,而是降生正在一个距离解放碑17公里,距离内环都有10公里,而距离外环仅6公里的新区,简直让我看得呆头呆脑。

  9352的楼面价取其说表现了地方公园的价值,倒不如说是表现了目前地盘供应的稀缺。蜀中无上将,廖化做前锋啊!

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